新一轮调控下的房贷动因,中国加大力度控制房

2020-01-24 作者:网站首页   |   浏览(167)

虽然下款速度快,但房地产企业回笼资金压力依然较大,这也会传导到住房信贷上。21世纪经济报道获悉,9月10日,上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、宣传部、公安局、司法局、国税局、工商局、物价局、银监局九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》(下文简称《通知》),大力整治虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规收费、违规提取公积金等行为。《通知》明确,需要整治的投机炒作行为包括通过提供首付贷或者采取分期首付等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。在住房公积金使用方面,禁止协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款,收取高额手续费。也禁止限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。《通知》称,对于查实的违法违规机构,采取暂停金融服务、暂停商业银行与其业务合作、暂停合同网签资质、纳入工商重点监管名单等措施。此外,将会同规土部门,限制其参加土地招拍挂。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次上海房地产秩序整顿,符合此前住建部全国重点城市大检查的导向,总体上会对房企、中介、代理机构、广告商和购房者等群体形成较为明显的影响。此外,《通知》规定在9月20日前需要出台相关具体方案,所以预计9月下旬,不排除各地楼市管控会升级,尤其是房屋交易秩序的整顿会趋严。银行资金充裕重拳整治之下的上海房地产市场,其实居民部门的去杠杆已经初见成效:二手房交易量低迷,房价走低,住房贷款走低。根据央行上海总部公布的数据,8月份,上海市本外币个人住房贷款增加51.34亿元,环比和同比分别少增17.62亿元和38.94亿元,当月增速为4.2%,环比和同比分别回落0.3和17.6个百分点。今年以来,个人住房贷款增量低迷。4月、5月、7月、8月的当月增速分别是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%,可见增速基本处于放缓态势。这期间唯一的例外是6月新增住房贷款73.77亿,远高于4月的24.42亿和5月的46亿,6月的小高潮之后,7、8月的新增贷款又逐步降低。某国有大行上海分行副行长对21世纪经济报道解释道,6月之所以新增贷款较高,是因为银行在年中有冲量放贷的压力,所以7、8月份的回落较为正常。之所以今年以来增速放缓,原因不在银行资金压力,而在于购房交易数据低迷。在楼市限购限贷去杠杆的大背景下,今年的交易量与去年同期基本持平,没有上升动力。今年央行不断释放流动性,银行的资金是比较充裕的,自身不会去约束个人住房贷款,下半年的趋势应该也是一样。上述副行长表示。房企资金回笼压力传导21世纪经济报记者向多位房产中介了解到,目前银行的放款期限在一个半月左右,相对速度较快。虽然下款速度快,但房地产企业回笼资金压力依然较大,这也会传导到住房信贷上。房地产公司在销售新盘的过程中,会优先卖首付比例较高,甚至能全额付款的客户,这也导致了贷款需求下降。上述副行长并称。上海楼市冷却迹象逐渐显现。从房价来看,统计局发布的8月70个大中城市房价数据显示,上海新房价格同比跌幅为0.2%,二手房环比跌0.1%,这也是二手房连续第7个月价格下跌。甚至有媒体报道,一套原先挂牌1100万的二手房,降价200万还是无人问津。从交易量来看,购房热情的确不高。新房方面,易居研究院研报显示,8月上海商品住宅供应大幅放量,全市总共40个项目新开盘或加推,从开盘项目认筹情况来看案场到访量出现明显减少,本月仅3成项目认筹率达100%,开盘去化两极分化严重,远郊项目普遍去化较差,市中心项目依旧热销,但市场已现趋冷。而在新房限价的情况下,二手房、新房价格倒挂,市场更是冰封。一位主做二手房的房贷经理对21世纪经济报道记者表示,今年整体二手房案子少了很多,去年和前年行情好的时候,每天都有新单子,然而在今年以来,正常水平是一个月10单,如果能做到15单已算超额完成任务了。此外,主要成交的二手房是面积偏小的二套房、学区房,金额偏小。严跃进表示,很多二手房的挂牌周期明显延长,这个时候往往会带来交易下滑和贷款数据低迷等状态。从后续市场的发展情况看,房贷方面建议适当放松。当前上海刚需购房压力有所加大。由于部分国有大行8月取消了首套房利率9折,改回9.5折,根据融360统计,首套房平均利率5.18%,较7月上涨2BP。但即便如此,上海的房贷利率仍在全国位于较低水平。

中国央行已要求这些地区的部分银行暂停发放新的住房贷款,央行部分分支机构已对辖区内部分银行进行了窗口指导。窗口指导是指央银行通过劝告和建议来影响商业银行信贷行为,属于温和的、非强制性的货币政策工具。中国政府据称将加大力度控制房价过快上涨,进一步限制楼市过热地区的住房抵押贷款。

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何谓窗口指导?

不过,上述知情人士并未透露哪些城市采取了上述举措,以及措施将持续多久。另有知情人士称,上海地区的银行已被要求控制个人住房抵押贷款的环比增长。

对于上述消息,中国央行昨天答复路透社的询问时予以否认。央行表示,关于央行要求部分楼市过热城市停止发放个人住房贷款的媒体报道并不属实,央行并未要求商业银行停止发放个人住房贷款。

面对“高烧不退”的楼市,中国20多个城市自9月底以来陆续出台了调控措施。本月初,中国银监会还要求包括北京和深圳等一线城市在内的16个城市的银行金融机构自查房地产业务,信托公司也被要求检查与住房贷款相关的业务。

本周一,中国一线城市上海宣布进一步收紧房地产调控政策,决定自昨天起将居民家庭购买首套住房申请商业贷款的首付款比例调整为不低于35%。

购买第二套普通自住房的,贷款首付比例上调至50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

上海住房公积金管理中心也发布通知称,以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况,即使缴存职工使用过公积金贷款,在还清后仍可再次申请。这次调整为同时审核家庭在上海市名下住房情况和公积金贷款记录。

具体来说,对于购买首套住房且从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭,公积金信贷政策不作调整;对已使用过一次公积金贷款的,即使名下无房,也只能按照第二套房贷款政策;对已经使用过两次公积金贷款的,不再向其发放公积金贷款。

另一直辖市天津同一天也宣布进一步调整差别化住房信贷政策。具体包括:居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有一套住房且购房贷款未结清再次申请商业性住房贷款的,最低首付款比例为40%。非天津市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。

中通社引述中原地产首席分析师张大伟指出,上海、天津收紧楼市政策,再次显示政府层面抑制房价的决心与意志。他预计,在持续的调控下,第四季的房价涨幅较快的几个城市,房价将从10月的微涨转至后续的微跌。

据装一网了解,上海10月的二手房交易量为两万套左右,基本处在正常流量。有市场人士预计,从12月开始,二手房的交易量将下滑到1万多套,整个楼市交易会速冻。因为此次出台的楼市新政对置换刚需群体产生的影响最大。不过总体来看,上海的同比涨幅在全国靠前,调控压力没有消除。

至于天津,当地房地产行业人士预计,由于今年前10个月购房需求释放,年末购房人数会大幅减少,再加上楼市调控政策的进一步落实,预计天津新房、二手房价格平稳的态势会持续到年底或明年春节前后。不过10月以来,天津土地市场一片火热,多个地块出现成交价溢价率超过100%,显示出房企仍然非常看好天津地产后市,正积极储备土地。

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