互联网的,第一财经

2020-01-24 作者:网站首页   |   浏览(168)

给钱就卖。在上海内环某项目,其中一套房源的公开信息是这样的。如果不主动降个几十万,连看房的人都没有。目前的上海二手房市场,量价齐跌已是共识。贝壳找房数据显示,去年下半年以来,上海二手住宅的平均交易周期已延长至9个月,如果房东不主动降价,就可能无人问津。一线中介已经开始感受到寒意。为争抢顾客,中介之间的摩擦也有升级。据报道,9月16日,上海某小区就有两家中介企业人员因争抢客源发生殴斗。《每日经济新闻》记者从涉事两家中介公司处确悉此事。据了解,事件由驻点员工抢客滋生摩擦,进而衍生为斗殴,其中一名中介被扎伤流血,另一名中介也有受伤,场面一度混乱,双方公司已经及时跟进处理。记者从几家中介公司了解到,今年房屋中介维持生存已是不易。一位中介公司高层人士坦言,尤其是在房贷政策收紧、城市人口老龄化、购房者房票受限等因素的影响下,中介的生存环境几乎可以用窘迫来形容。图片来源:上海链家市场部给钱就卖 二手房成交降至6年最低上海的二手房成交量已经处于近6年最低水平。根据上海易居地产研究院数据,8月份全市二手住宅成交仅1.35万套,环比下跌3.41%。国家统计局9月15日公布的数据也显示,8月上海二手房销售价格指数环比下跌0.1%,同比下跌2.1%。在上海内环某项目,中介在其中一套房源信息旁上写下了给钱就卖的字样。如果不主动降个几十万,连看房的人都没有。中介小秦告诉记者,如果真想卖,我们都会劝房东多降一点,房东有时候也迫于无奈,不得不这么做。上述中介公司高层也告诉记者,其在一线的直观感受是,调控政策下上海内外环二手房价今年以来不断下降。与2017年同期相比,已经可以看到20%的跌幅;上海郊环外由于很多制造业小厂的搬迁,特别是青浦、嘉定、奉贤等地,二手房价格降幅更大。进入8月,上海共有43个新建商品住宅项目进入市场,供应面积创28个月新高,并且在限价环境之下,部分楼盘性价比高,也对二手房市场需求造成了影响。上述中介人士也告诉记者,很难说二手房交易低谷什么时候过去,同时因为房票和个人贷款受限,不少购房者都在观望,都在静待政策变化。3套房是生存底线 大中介加薪四成抢人中介行业新一轮生存之战已经触发。上述中介高层告诉《每日经济新闻》记者,上海中介门店数量已接近饱和,他同时算了一笔帐:按照上海目前的租金和人员成本,平均每家店至少需要成交3~5套房屋,才能够支撑门店的日常运营。而郊区房价低,需要的套数更多,全市1.35万套的月交易量,去除自成交、更名,实际由中介产生的交易量只有70%~80%,这点份额只能最多养活2500~3000家门店。另一方面,资本的介入也在加速中介市场分流。有资本支持的企业,始终带着老大的心态攻城略地。几乎是店铺合约一到期,他们就抬高房租来抢。中小中介,能顶住房租上涨的会尽量守,实在不行的则只能换地方。上述中介人士直言,资本出高价争抢的,不仅仅是店铺,还有员工。以往普通销售的底薪是3000元加10%~30%销售提成,而某些大型中介初入市场,底薪就给到了5000~8000元。想要留人,就要提高底薪、加大提成比例,现在有公司的提成比例加到了15%~40%,全行业的门槛就这样被抬高了。《每日经济新闻》记者从一份内部销售数据中看到,在目前的上海中介市场,链家以绝对优势占据销售排行榜榜首,且与第二和第三位拉开了相当大的差距,强弱分流更加突出。图片来源:云房数据研究中心两极分化趋于清晰 大小中介冷暖自知不过,大中介也有压力。有业内人士就表示:中介行业的普遍盈利水平是5%,而大中介拿店成本比别人高、员工数量比别人多、门店数量也多,如果市场不给力,其实盈利压力更大。而且在上海市场,似乎很难真正做到一家独大。链家之外,不少实力派房屋中介的市场份额并不容易抢夺。云房数据7月上海中介成交排行榜显示,成交套数排名前五的中介品牌为德佑(链家)、易居房友、悟空找房、太平洋、中原地产。其中,德佑(链家)市占率由上月27.48%下降至22.26%,其他品牌市占率均有小幅增长。在上海二手房市场,这五家中介品牌盘踞排行榜TOP5已有时日。记者查阅了近期云房数据市场研究部的统计数据,上海的二手房中介市场份额已相对稳定,TOP5中介品牌月成交总套数占比基本在55%~59%,其他中小品牌分食其余市场份额。这样的背景下,守住客户对一线销售来说意味着个人收入,对公司而言则意味着市场份额。不过争夺之下,就在上述事件发生之日,记者从其中一家中介公司的电脑监控系统中还看到了另一起斗殴事件的影像,目前警方正在调查处理。尽管各家公司都在进行员工培训教育,但房屋中介的生态确实需要升级。上述中介高管直言,未来三年房屋中介市场必然会有新一轮洗牌,最终形成两极分化:真正的头部品牌和夫妻老婆店,中小企业的市场份额越来越少。

核心提示:随着互联网中介大规模涌入这个市场,多年来波澜不兴的行业格局发生了天翻地覆的变化。爱屋吉屋、搜房、Q房三家粗暴地挤入行业前十,并步步逼近领先者的位置。

每经实习记者 吴若凡

去年底之前,在上海房地产中介行业,中原、德佑、太平洋房屋、我爱我家、21世纪,一直是龙头,这5家一直占据着市场份额前五。

但好日子结束在去年末今年初。随着互联网中介大规模涌入这个市场,多年来波澜不兴的行业格局发生了天翻地覆的变化。爱屋吉屋、搜房、Q房三家粗暴地挤入行业前十,并步步逼近领先者的位置。

因为选择与链家合并而拥有了“互联网基因”的上海德佑链家,在6月份首次超过了对手中原地产,成为上海中介行业的新老大。对于这个市场份额原本分散的行业,互联网这个“洗牌机”正在对它进行一次大规模的“手术”。

二手房中介格局变天

长期监测上海房屋中介市场的信义房屋给《每日经济新闻》提供的数据显示,今年3月份之前,上海的二手房市场还是传统中介的天下。中原、德佑、太平洋、我爱我家和21世纪不动产,牢牢把握着上海房屋中介市场份额的前五位。在行业排名前十中,只有Q房网一家勉强居身其中,至于爱屋吉屋、搜房网等,连前十的“肉味”也没闻过。

仅仅过了三个月,行业的格局就发生了逆转。记者看到,在最新的排名中,原来排第三的太平洋房屋已经被爱屋吉屋和搜房网挤出了前五名,21世纪不动产甚至已经掉到第九。

中原的龙头地位,也被有了互联网基因的德佑链家给染指了。后者6月的市场份额接近15%,首次超过中原——其旗下的中原、宝原两家企业的份额加起来只有12.59%。

合并伊始,德佑链家就如秋风扫落叶般席卷二手房中介市场。数据显示,德佑链家的成交金额从今年3月的不足30亿元,迅速上升至5月的84亿元,市场占有率从3月的8.05%跃升到5月12.52%,升势之陡峭,令人咋舌。

互联网中介市场份额迅速拓展的背后,是企业跑马圈地似的快速扩张。以Q房网为例,去年7月开张时仅6家门店,今年已经达到180家。而德佑地产也是从去年底的200多家门店,到今年6月扩张到了800家门店。

与此同时,以行业颠覆者形象出现的爱屋吉屋,也在今年初高速扩张,大规模招募经纪人。他们给经纪人开出高过其他中介公司的薪水,让同行的经营压力很大。

一位中原高层人士向记者表示,爱屋及屋的模式,实质就是让一线经纪人更着眼于眼前利益,先用不赚钱的方式寻求市场规模的扩张,然后以庞大的用户数量,讲一个互联网故事,说服风险投资,继续烧钱,最后上市。

也有人相信,中介公司眼下的高速扩张是值得的。链家网首席内容官徐东华就告诉《每日经济新闻》记者,很多投资机构非常看好中介行业龙头的市场估值,他们认为如果总规模达到千亿,公司的市场价值会很高。

传统中介被逼转型

作为中介市场长期的“一哥”,中原也在谋求转型。为了应对行业冲击,中原在去年推出了全员利润分成、加大网上资源投放,以及推行核心员工持股等五项新政。但这仍然阻止不了一批员工向竞争对手转移。

在业内人士看来,中原的改变只是停留在薪资和奖金的策略上。永庆房屋总经理陈史翎向《每日经济新闻》记者表示,中原采取的办法是被动加薪留人,而关键的企业战略远景和方向尚未明确。同时,中原这类传统中介在自建电商的过程中会碰到房源较少、流量较低等问题。

一直以来,一二手联动、资源共享是中原得天独厚的优势,但随着O2O的兴起,其原有优势正在被削弱,不仅如此,随着大量人员出走,势必带走一大波客户,随着时间的推移,二手房根基流失势必会影响到一手房。一位中原地产的高管表示,中原会改善自己的短板,同时强化线上,加强其同线下的联动。

与中原处于同样境地的还有传统广告模式的搜房。今年早些时候,搜房网二手房集团高调宣布在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市开始测试“直客式”服务,通过搜房网平台匹配潜在购房者,一旦成交,只收取成交金额0.5%的中介费。搜房给经纪人开出6500元的高额底薪,以及80%的提成承诺。不过业内有声音称,从0.5%的中介费里提成80%,这个额度并不吸引人。

现实不尽如人意。搜房今年第一季度财报显示,其运营利润为790万美元,比去年同期下滑84.5%,归属于搜房网股东的净利润为610万美元,较上年同期4150万美元下滑了85.3%。

业内人士指出,搜房模式是以牺牲经纪人的权益为代价来赢取客户,直接后果就是经纪人逐渐流失。信义房屋市场数据显示,今年5月搜房二手房市场占有率为2.11%,在中介排名中位列第六。永庆房屋总经理陈史羚说,如果搜房想要达到市占率10%的目标,下一季度乃至下半年的业绩都将出现负增长。同时搜房这种打击小中介的做法也遭到了强烈抵制。今年2月在武汉发生的21世纪、华明达等30多家中介公司冲击搜房事件就是其中一例。

相比之下,面对互联网的冲击,同属传统中介的德佑链家则从容许多。在一路高歌猛进之后,其员工人数也扩充到近10000人,市场占有率也大幅攀升,直逼第一位的中原地产。

在拓宽地面部队的同时,链家也在打造其自有的O2O平台——链家网。德佑董事长邵非曾表示,德佑链家目标直指万亿级地产O2O大平台。

扩张生死局:谁能笑到最后

搜房、爱屋吉屋等祭出价格战这一大杀器,希望以低佣金吸引消费者使用互联网中介服务,但要最终赢得这场战役,最根本的还是服务。

上海信义房屋总经理信泓俊在接受《每日经济新闻》记者采访时一再强调,唯有良好的服务体验,才是打赢和互联网中介这一场仗的关键。比如,信义引进了由上海市房地产交易中心、上海市房地局牵头搭建的存量房交易资金监管平台,来监管房屋买卖资金,保护客户的资金安全。

链家网首席内容官徐东华也向记者透露,北京链家已经推出了赔偿“凶宅”服务,只要发生过凶杀案但未被链家及时发现的房子会给出相应赔偿。

徐认为,房地产交易是一项非常复杂的交易,交易过程中存在一系列的变数。业主和购房者不会仅仅只为了省一点佣金,就选择那些无法确保交易安全的机构来提供服务。而这,将成为传统中介应对互联网中介挑战的有效杀手锏。

上海二手房市场的变局,只是全国的市场格局的一个典型缩影。无论如何,目前评价互联网中介和传统中介谁胜谁负还为时过早。未来格局将怎样演变,还有待观察。

提到互联网中介的扩张方式时,陈史翎说,这些中介公司开疆拓土的背后,是其难以掩盖的野心。他认为,链家在线估值已有100亿美元,当其门店规模达到上海1000家、北京2000家之际,就是传统中介行业走向覆灭之时。

各家互联网中介在等待时机,当市场不景气,其他中介纷纷关张,才是互联网中介真正“动手”的时候。不管是用高薪来诱惑经纪人,还是用烧钱的方式冲击整个市场,那都会成为中原等传统中介的噩梦了。这个时间在陈史翎看来不会太久。

传统角色看到的却是互联网中介暗藏的风险。中原等房屋中介公司的内部人士认为,要维持高速扩张,互联网中介需要不断地融资,一旦融资速度赶不上扩张的需要,就可能会资金断链。另外,这种扩张模式,仅仅适用于行业景气时,一旦二手房市场又陷入衰退,就会出现大规模的关店潮,部分互联网中介可能倒在楼市的冬天。

本文由千赢官网发布于网站首页,转载请注明出处:互联网的,第一财经

关键词: