不行更高昂

2020-01-06 作者:网站首页   |   浏览(91)

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问:十年后100万存款和100万房子,那个更值钱?

当前楼市的焦点,是房租大涨。

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100万的存款未来能值多少钱呢?我们按照每年5%的利率,进行利滚利。说实话,现在市场上找到5%的理财产品真的很难,100万作为大额理财还是有点可能的。1.05的10次方是1.63左右,也就是说未来我们的本金+利息会变成163万。

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

100万的房子,确实不好确定到底未来值不值钱。国家的要求是坚决遏制房价上涨,按照大家的共识,假设十年内房子价格不再上升。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

我们目前100万房子的租金收入也就2万元一年,这在全国也算是公允租金了。十年后大约价值125万左右,每年2万元也按照5%计算利息。

情况真是这样吗?

两者差距大约38万元,可是有几个人相信未来十年后的房子价格跟现在的一样呢?

不妨算笔账。

实际上,未来确实存在很多不确定性。首先,房地产税是一直在大家头上悬挂着的达摩克里斯之剑。一旦房地产税出台,不管是按面积收还是按套数收,投资性房产肯定会大跌。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

另外,租金收入确实未来很有可能上涨。因为我们的经济发展趋势还没有多大的改变,仍然会在6%以上的中高速增长,这样我们的收入也会普遍每年增加7%到10%,十年实现收入翻倍,可不是说笑的。但是我们租金收入是跟大家实际收入相关联的,并不是跟房价一样,背离了收入。收入翻倍之后,租金翻倍是基本可以实现的。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

如果我们房子的地角比较好,比如靠近学校,靠近大学,未来还会有一定的升值空间。这样很有可能留房子能够更合适一些。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

不过大家要清楚,我们的人口一般会在2030到2035年见顶。在见顶之前,实际上会有一大批人已经老去,对房子的需求并不会太高了。但是,一二线城市的房产仍然有投资价值,毕竟人们涌向大城市的方向不会变。可是100万的房产,有几个能在一二线城市拥有呢?现在二线城市最低也得两三百万了。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

所以,如果博一下,未来2~3年内,政策放松房价再蹿一蹿的可能性,可以保留一下房产,但是,一旦房地产税确实落地,投资性房产一定要及时出手。

那么我们按照贷款方式计算一下。

100万的房子和100万的存款,10年后哪个更值钱呢?这主要看房价未来十年是上涨还是下跌,如果光从收益回报率上判断,100万的房子的年租金收益率低于100万存款的收益率,100万存款是大额存款加上上浮的利息,年利息可以达到4.5%,而现在大房子出租的租金回报率是1%到2%,大城市是2%的年租金回报率,小城市是1%的租金回报率,光靠租金的收入实际上是远低于银行存款的利息的,过去十几年投资房地产主要不是依靠租金收入,主要是炒房,房价能上涨,现在房价不能上涨了,也不能炒房了,光算租金收入的账肯定是不划算的,不要说收益回报,连最低的银行利息都不如,如果你是银行按揭买房的话亏损的更惨。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

银行存款虽然也会贬值,但是未来十年中国的房价跌得更多,现在中国的房地产是大量过剩的,房子不能炒了,就剩下居住的功能了,面对大量过剩的房地产,真正能买房的人比卖房的人少得多,再加上国家定下的房住不炒政策,让炒房者在中国没有了市场,没有了生存空间,这样一来,未来几年必然有大量的房产抛出,再加上未来房产税的出台,逼着多套房的人卖出房产,房价持续下跌就成了必然的趋势,未来十年房价下跌的空间非常大,这个时候投资房地产将来只能是亏损累累。

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

如果您认同我的观点,请加我的关注并点赞。如果您有什么财富生活中疑惑或者投融资资本运作的难题也欢迎私信提出,谢谢您们的支持。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

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所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

100万的房子和100万的存款,可能更多的投资者认为100万的房产10年后会更加值钱,因为房产一直是上涨的,甚至有些时间有钱还不一定能够买到房子。从以往的观点来看,确实如此。但是,未来十年可能真的要发生改变。个人的观点为:10年后100万的存款比100万的房产更加值钱。为什么?

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

千赢官网,一、100万的房产与100万的存款收益率如何?

我们将其他的因素排除在外,单纯计算房产的收益与存款的收益。现阶段就算是市中心的房产出租,与总价格相对比,年化收益率也仅仅只有2%-3%,甚至仅仅只有2%。如果将所有的装修费用加入进去的话,可能连2%都没有。当然,我们就定义为2.5%的回报率进行计算。十年的回报率很是固定,25万元。

那么100万的存款呢?现金也是有价格的,是能够通过理财进行收益。现阶段360天期中低风险的理财产品,年化利率能够达到5%水平,并且每年还能够进行复利。10年可以盈利:62.9万。

很明显的对比,100万的存款更加值钱。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

二、其他方面的影响,存款依旧是值钱的。

市场中存在实际通货膨胀率,对于现金的折损十分大。现在每年的货币新增为8%,公布通货膨胀率为2%,也就是说现在市场的实际通货膨胀率达到10%。从理论计算上,10年后的100万元的现金包括理财收益在内的实际购买力相当于56.78万元,。从这个角度看,房子可能更加划算,因为房产是固定资产,能够抵御一定的货币新增以及通货膨胀率的风险,甚至还存在一定的上涨。

但是,个人认为10年后依旧是现金更为值钱。为什么?1、货币新增的速度在下降;2、在市场不断成熟的情况之下,推出房地产税势在必行,可能会对于房价进行影响与遏制,降价也是可能的。3、现在值100万的房产,未来可能实际购买力降低,而在未来的货币计算中可能只相当于现在35万元的购买力价值(理论值)。

所以,个人认为未来十年现金存款100万会比100万的房产更加值钱。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

显然,这是一个基于未来的预测,并且是没有太多根据一预测,所以准确性显然不会很好。不过好在这种预测并不会产生经济损失,所以大胆表达自己的观点就好。

坤鹏论认为,10年后一定是房子更值钱。

100万存款,肯定得理财吧?我们以安全性比较高的银行理财产品收益计算,即便按年化5%收益算,复利10年能拿到163万。当然还有收益更高的方式,比如拿这100万买点龙头企业的股票,说不定10年以后能变成1000万。如果你真这么做了,坤鹏论认为100万存款10年后更值钱。但毕竟大多数人不会这么做,所以我们还是按保守的年化5%收益计算。

再来看看房价,虽然现在政府一直在严控房价,但其实是在控制房价不过快上涨,不知道大家关注到没有,除个别之前价格虚高的地域房价大幅下降,甚至腰斩以外,很多地方房价并没有下跌太多,只是涨幅没有之前那么快了而已。

以前的房价2-3年翻一倍,各别地区甚至1年翻1倍,以后这种涨幅不会有了,但10年翻1倍还是很轻松的事情。即便从目前通货膨胀率来看,10年后的房价翻1倍,与现在房价相比,基本没任何变化。10年通货膨胀也会让货币贬值1倍的,至少。

所以10年后的房价比现在翻1倍坤鹏论认为是最基本的,涨更多也很有可能。基于这种猜测,显然未来持有房子更值钱。这还没计算10年间房屋出租收回来的租金,以及租金用于理财的收入,坤鹏论没细算,怎么着也得二十好几万近三十万吧?

所以如果真有这么个机会让坤鹏论选,坤鹏论会选择持有房子。当然,选择持有现金的人也会有更多理由,并不反对。

按照最近十年的实际通胀率6.83%计算,100万元的存款十年后的价值相当现在的49.29万元,当然我们的钱不可能傻傻放在家里,通过投资其也可以获得一定的收益,我们以4%的投资收益率计算,那么100万元,十年后的价值等于现在的75万元,所以问题的关键在于:十年后,房子的价值还值不值现在的75万元,也就是说房价下跌四分之一。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

房价的走势

未来的事情没有人可以预计得到的,如果参考历史的话,那么改革开放40年来,房价是一路上涨的,但过去不代表将来。至于未来的话,我认为房价会不会下跌最主要取决于两个方面的因素:城市化进程以及地价。

1、城市化进程

城市化进程是关键,因为房子建出来之后最终是要卖出去的,我国前几十年房价一路上涨的基本原因离不开全国性的城市化的进程,否则仅仅依靠城里的人口,根本支撑不起来这个庞大的市场,目前我国的城市化率已经达到60%,超过了世界的平均水平及发展中国家的水平,但是相比欧美日等发达国家近80%的水平而言,还有一定的差距,故而未来十年,我认为这个因素应该仍然是正向因素。

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

地价

中国房价之所以高,其背后离不开的是地价,各地高地价是导致房价一路高升的另一个原因,毕竟你不可能让开发商亏本经营。地价的关键在于财政收入结构的改变。我国目前不少地方政府的主要财政收入来源还是土地使用权出让的收入(如下图所示,系2017年前三季度占比最高的20个城市,其中佛山占比高达55%),这个只有随着其他税种的比例逐步增加,才有可能慢慢摆脱。仅仅以未来十年,这个情况要转变的彻底的扭转,概率也不大。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

总结

综上所示,就目前的情况而言,我认为未来十年,房产应该是趋稳甚至略有小幅上升(大幅增长的时代已过),部分城市可能会出现略有下跌。但总体而言,房子的保值率应该会高于现金的保值率,所以在没有其他更好的投资前,不建议卖房。

我们先来算一下,10年后100万存银行能有多少钱?

100w按照银行定期存款利率,按照3.75%,进行计算,一年就是3.75w,10年就是37.5w。

我们参考一下房价。以我所在的城市作为参考。坐标广西南宁

10年南宁新开发一个片区,琅东,当时的房租均价在2500-3000左右,一路跌跌撞撞,中间经历了上涨,横盘,轻微下跌,最后到了现在,均价15000元,10年的时间翻了5倍。哪怕那当时是贷款买房,他的价值也远远超出了你需要支付的利息。

再说一下南宁的2015.8月5日开盘的神盘

2014年南宁新成立新区五象新区,当时一片荒芜,只有寥寥无几的几个楼盘在施工。而在当时均价也只有5k,华润24城2015年8月5日开盘,开盘价4999元,现在均价1.8w元,时间只是经历了3年多而已。可想而知房地产带来的价值是多么的巨大。

当话又说回来,房子的价值也不是一路高歌的。会随着市场的变动以及国家的政策而发生改变。如果真的有100w,可以首付买房尽量首付,就着部分现金等待政策及市场波动。

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货币一直在以远超GDP增速的速度超发,长期来看,货币贬值速度会超过房产贬值速度。但是如果以2018年为起点,今天100万元的房产和100万元的存款做对比,可能是100万元存款10年后更值钱。

日本曾经经历过房产泡沫破灭,东京一套公寓曾经高达18亿日元的售价,30年后同一栋楼同一户型出售价格只有1.8亿日元,仅为当年的十分之一。

香港也曾经历过楼市暴跌,短短几年间打造出超过十万个负资产家庭。虽然通过减少供给、以低利率刺激房产投机和引进外来人口购房成功使得房价成为银河系最贵。

100万元存款,按照当前稳妥保本的4.2%收益率来计算,10年后本息总和151.8万元。

如今100万元的房子,不过是三线城市一套大户型毛坯房的价格,或者一套普通的三居室装修过后的价格,十年后真的就能值150万元吗?

财智成功认为不能。

在过去的二十年,卖地收入40万亿,房地产成了货币超发的泄洪池。居民收入虽然大幅增长,但是就购买力而言,并没有显著提升。

就当下而言,为了买房已经掏空了家庭的六个钱包,随着高房价出现了日益增加的居民家庭负债。高房价下,中低端消费已经开始萎缩,而企业尤其是民营企业生存环境开始和,未来失业率会激增,弃房断供一定会大面积出现。

经济是有周期的,房价如果继续上涨,那么经济一定会陷入极其惨淡的危局。如果相当比例的老百姓连工作都找不到的时候,谁还有钱买房,谁还有钱租房?

简单的逻辑,却有人不愿意去想,还在期望着炒房致富,炒房兴国。对于一个国家而言,高地价高房价能够带来短暂的利益,却是在消耗一个国家的发展潜力,出现一业兴百业衰的后果。

房价一定会下降,并且是大幅下降,三年内下跌30%。即使走香港道路,十年后的房价也不会比今天高多少。

最关键的,十年后我国的人口会出现明显下降,上世纪五六十年代兄弟姐妹最多的一代人都将纷纷离去,房子会严重过剩,房价已经失去人口支撑,必降。

我觉得按照中国的国情,毋庸置疑的是100万的房子

我们就以2008年和2018年这10年的变化来说吧。

1、先说说房子为什么值钱

(1)小编2006年到的北京,北京燕郊靠北京最近的房子那时大约是4000元/平米,现在虽然北京的房价降了,但是燕郊房子的价格最低也要13000元/平米,100万那时可以买个250平米的(按照两个125的大户型来算吧),那现在至少价值325万,增值了225万元。

那时候,我工作附近的黄寺大街的房子就更甭说了,那时大约是2万元/平米,对于一个月只有几千工资的也是天价了,现在不在北京了,听说那里都涨到6-7万元/平米。100万可以买个50平米的房子,现在也是价值300-350万,也增值了至少200万元。

(2)按照中国的国情,还有那么多人买不起房子,房子永远是抢手货,除了你在高峰期买了,可能会略有小跌,但是10年作为住宅而不出手,一定是涨的,而且涨的幅度远大约跌的幅度。

有人会说现在买房子不会涨那么多了,现在在济南100万可以买个西边的大约100平米的房子,10年后每平米最少涨5000元(1万元/平米的房子,基本上每年涨幅500元都是最保守的估计了,几个月房价就变下),那也至少有50万元的增幅。

2、说说存款为什么不值钱

我查了下银行利率按照最高的五年以上定期4.9来计算,看看100万10年后能变成多少

利息是24.5万元,本息加起来是124.5万元。和房子差距太大了。

虽然现在限购了,房价但是还是在涨,总之买房不论什么时候都是稳赚不赔的,而且自己有个安身立命的地方。

这个问题,没有标准答案。在不同的经济预期下,有不同的答案。我只能说,从历史经验看,还是房子。

民国时期,有钱人一旦赚到钱,第一想到的是购买土地和房子,因此那时房契和地契是最容易变现的资产。

香港从86年到16年三十年间,房价涨了十几倍。尽管遭遇97年房市崩盘,但长期看现在香港的房价已是当初的10倍还多。

从我国大陆情况看,尽管房子空置率很高,但房价确很坚挺。只要我国经济持续增长,那么持有房产肯定比持有货币要强。

持有货币比持有房产合算的情况,只发生在通缩的情况下。如果不看好未来经济发展,那么答案是持有货币。

经济是有周期的,每一个经济周期之后房价都会有一个上涨。所以,这个十年,就看你是落在经济周期的那个区间了。

我是空谷寒潭,与您分享我的观点。

这个问题太现实了--20年前借给朋友10万元钱,追讨好久,过了十年终于归还。借钱的那个时候10万多就可以买到一套房子。还钱时想再买同样的房子就要100多万了。。。早知如此,还不如投资房子,投资房子可以增值,投资朋友就是贬值。。

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

我会选择房子,我认为十年后房子会更值钱。我估计会有很多人批判我,有人会说你看现在很多地方的房子都掉钱了,有的地方房价都成了白菜价。

更有人会说:马云李嘉诚等大人物都说未来的房子肯定不值钱,从我经历的几件事来说一说把吧!

我刚毕业的时候,我们宿迁的市委书记是仇和!这个人虽然进了大牢!但是他当时在宿迁实行了一些大刀阔斧的改革,那是十多年前的事情了。其中一个就是公立医院私有化!我清晰的记得当时父亲工作的医院卖30万元。也就是你只要花费30万元这个乡镇医院就是你的,当时的医院有一栋门诊楼,两排住院病房还有四排职工宿舍以及一个医院食堂。当时的乡镇医院还带有两个村医院。我的父亲那时候拿不出30万元。我找同事担保到银行贷了10万元贷款,还有其他亲戚家东拼西凑的十万元。

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

现在十多年过去了,30万元现在够干什么的呢,在我们这个三线城市买个公寓都不够。现在这个乡镇医院发展的怎么样呢?价值早就过了两千万了。两个村医院在十年前以每个30万元的价格卖给了乡村医生了。而这所乡镇医院又盖起了两栋6层楼住院病房和门诊楼。配备了两辆救护车。现代化的医学设备和检验检测仪器也购置添加了不少。

再说说我买房子的经历吧,我第一套房子房子是2008年买的,当时1800一平方,我买的房子一共17.9万元,我去年以90多万卖掉了。2016年买了第二套房子,当时价格是4200一平方。后来找人帮忙,最终价格是4000一平方。当时就觉得房子涨到顶了,不会再涨了。因为那个时候各个楼盘都不好卖,我们市当时对买房子还有一定的补贴,我记得补贴的钱拿了两三万元,够当时缴契税、维修基金之后还有剩余。当时市政府还对用住房公积金买房的人进行提额,对首付款比率进行下调。我记得当时我首付的比例就百分之十几。两年多过去了,我买的房子单价格早已过万了。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

有人会说国家已经对房地产大力进行调控了,已经说“房住不炒”了。我觉得每次调控之后都会有次大幅度的上涨。调控的越厉害未来上涨的越厉害!

为什么呢,十几年房地产的大幅度上涨,让很多人习惯了去一套快钱,这条路堵住了,热钱会往其他途径跑,往哪儿跑?往股市呢,现在不成熟。往生活用品、菜篮子里面跑,这几年蔬菜果品各类鸡鱼肉蛋的价格上浮的幅度大家也有目共睹的!如果国家结束这种房地产的调控,我觉得会是房地产再次上涨的契机。

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

钱是要贬值的100万元的钱十年之后还能相当于现在的多少钱呢?有的人说我会去进行投资理财,投资什么呢?股票不保险,基金也好不到哪去,P2P暴雷不断,存银行吧,这属于大额存款,年利率百分之五吧,十年过后是是多少钱呢?相当于现在的五十万、三十万?

所以我认为100万元的房子比100万元更值钱!

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

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上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

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上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

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上图是东莞对于具体项目的估算,征地投入资金46亿元,未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

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上图是珠海对具体项目的估算,征地投入资金是45亿元,未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

就是这样,自己看看吧。

对了,8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上,透露了一个重要数据。在央行定向降准,努力降低融资成本的情况下,7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%,比上年末下降0.14个百分点。

而根据“二季度央行货币政策执行报告”,6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%,6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

看懂了吗?房贷一般是5年或者以上期限的,反而利率最低,利率是5.6%。

普通企业贷款(多是1年到2年左右的)是5.97%;

小微企业贷款(多是1年到2年左右的)利率是6.41%。

注意!有密帖,下方屏幕点击即知。

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声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

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