有房东将月租金由5200元涨至7000元,长租公寓被指

2020-01-01 作者:网站首页   |   浏览(87)

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摘要

最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题显露。8月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力度。

卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

卢志坤刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间,此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底,前份租约到期后,房东告诉她们,房租将涨到7000元一个月。

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

与刘女士一样遇到租金大幅上涨的租客不少。记者近日在北京多个区域走访了解到,随着毕业季租房高峰期需求大增,各个区域房租出现不同程度上涨。

公寓运营商抢房源抬高租金 供不应求是主因

统计数据显示,今年前7个月北京住房租金价格同比涨幅超过10%,租户议价空间明显缩窄。

租赁市场近年来一直都有新入场者,房源数量一直有所补充,包括原本计划出售低价转为出租的房源,以及各大公司层面引入价格较优惠的人才公寓,加速供应的长租公寓等。

接受采访的多位市场人士表示,自去年大兴大火以来,随着拆违行动和治理群租房乱象的力度加大,低价房源大量清退,今年以来内城几个区域市场租住需求明显增加,有效供应减少叠加市场需求大增,租金一路上扬。

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

千赢官网,此外,随着企业加速布局长租公寓市场,租赁市场机构化趋势加快,供应结构高端化以及租赁机构哄抢房源,也大幅提升了市场整体租金水平。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

8月17日,北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题,约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。

合硕机构首席分析师郭毅认为,长租公寓难以做出产品差异。即使做出产品和价格差异,仍属于中端和高端产品,无法覆盖刚性居住需求的人群。原因在于,从收购租赁存量资产(房源)和增量资产(土地)都有一定成本,运营期间成本也较高,成本倒推租金收益,长租公寓产品只能定位中高端价格水平。

(最新报道北京市住建委明确不得哄抬租金抢占房源)

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

朝阳海淀涨幅居前

一位上市房企的公寓负责人告诉记者,公寓运营商抢房源、抬高租金,是客观上存在的现象,因为有规模和盈利的需求。同时,这个季度是旺季,每年都会有一定周期性上涨,今年上涨幅度比较大。不过,和可居住空间供给也有很大关系,今年的供给量大大减少的原因在于,低端刚需性居住空间基本都被拆违清理了。

记者在大兴黄村兴华大街附近的一家链家门店了解到,离地铁站走路大概十分钟左右的路程,两居室月租金3500元左右,房子相对比较老,不带电梯,楼高多为6层。房龄稍微新一点带电梯房,两居室月租金在4000元以上。工作人员告诉记者,大兴这边租金基本上没有变动,主要是去年年底大兴那场大火后房租涨幅比较大,涨了有30%~40%。之前两居室每个月也就是两千五六,大火之后涨到三千三四。

刚需性租赁产品骤减 市场缺乏长效租赁机制

记者来到丰台角门西地铁站附近的一家链家门店了解,附近一个开间月租金4200元,两居室月租金5500元到6000元左右。工作人员告诉记者,现在在租的房源都是老房子,不带电梯,而且几乎都是五层或六层的高楼层,低楼层在租的房源很少。因为基本上租户都会选择续租,能给自如的房子也就给自如改造出租了,所以现在房源很少。“大兴大火后租金涨的比较多,之后租金就一直没下来,而且也一直在涨,大概涨了500元左右。”

根据贝壳研究院的报告显示,自2017年末开始,北京外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移。此外,中心城区企业密集,毕业季期间内城租赁需求也有所增多。

“大兴大火那时候300套房源不到一个星期全租没了,抢房。租赁市场每年的2月和8月份是高峰期。一个是大学生租房,一个是过完年刚回来的一部分租客。”角门西地铁站附近的一家我爱我家门店的工作人员告诉记者。

事实上,早在2013年,北京市住建委等六部门联合下发了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,主要涉及严禁违反出租房屋面积限制条件出租,包括改变房屋内部结构分割出租。

记者走访了解到,各个区域受到去年年底大兴大火的影响比较大,房价都出现了不同幅度的上涨。不过,对各区域的影响不一,其中朝阳和海淀涨幅比较明显,根据房屋面积、环境等不同,月租金涨幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人员告诉记者,近期房源较少,成为租金上涨的重要原因。部分高端房源的租金则在6月后出现明显上涨。

自2013年末开始,违法出租房得到有效清理。在《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》中显示,2017年度依法取缔违法群租房7000余户,其中城六区5600余户,城六区违法群租房实现动态清零。

记者来到朝阳区西大望路的一家链家门店采访时了解到,一居室月租金5000元到6000元左右,光辉南里的一套一居室报价6100元,为七层不带电梯。两居室则要月租金7500元。工作人员告诉记者,西大望路这边的房子月租金普遍涨了1000元左右。去年大兴大火之后,不让打隔断,房租涨得比较多。现在房源少,租户多。他表示,现在管得比较严,两居室超过四个人居住就会被查。

然而,近日曾有“小香港”之称的海淀区田村,被爆又现地下室隔断间。目前,经相关部门调查发现,该区域为人防工程,在2016年综合整治清理后已经关停,但之后有人破坏了人防工程的原始结构,用隔断打了很多房间用来住人,现已被再次清理关停。

记者在西大望路附近的一家麦田门店了解到,环境相对比较好的一居室带电梯房,月租金约6000元~6500元左右,两室的月租金为8000元~10000元甚至更贵。工作人员告诉记者,附近最高端的楼盘,一个80多平方米的小两居,去年月租金13500元,今年涨到15000元。“去年涨得不算多,主要是今年六七月份涨得比较多。房源稀少是主要原因。”

曾居住在田村附近的租客表示,几年前,田村到处都是几百元的隔断间,但现在这些隔断间已被取缔,取而代之的是租金上千元的两居室,租房压力增加了,所以搬到其它地方了。

记者在海淀中关村(000931,股吧)附近走访了解到,一居室月租金约为7000多元,两居室则是8000多元,环境稍微好点的约为9000元左右。一个链家门店的工作人员告诉记者,一居室相较去年同期每月涨了1000元左右,两居室涨了2000元左右,三居室涨得更多。

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

他表示,因为海淀教育资源丰富,所以房租会受影响。从6月份一直到11月份都是租房比较热的时间,一般5月份开始房租就会上涨。5月份的时候一居室六千二三,现在六千七八到七千一二左右。海淀这边租客一般除了上班的,还会有陪读的。

此后,众多资本涌入该类公寓改造,竞争更为激烈。近日,多位打算出租自家房源的房东告诉记者,某中介公寓产品要签约三年,但承诺租金每年上涨3%-5%。这也意味着,一套5000元左右的房源,月租金保底上涨150元,否则运营商就会赔钱。而对于承租人,月租金上涨幅度则应远高于此增长数额。

供不应求为主因

国家发展研究中心研究员刘卫民近日公开表示,本轮房租上涨,资本一定程度在推波助澜,但租赁市场供给层次不足是重要因素。前期租赁市场发展不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。规范租赁市场,要建立一套关于租赁市场的长效机制,跟进政策支持,如税费减免等。

根据贝壳研究院相关数据显示,今年前7个月,北京市场平均租金为86.4元/平方米/月,略高于去年同期水平,7月租金环比涨幅为2.6%。剔除不可比因素,今年前7个月,租金指数同比上涨10.7%。我爱我家研究院统计数据则显示,今年前7个月,北京房屋租赁市场交易总量较去年前7个月增长14.4%。

财经评论员万喆建议,要统筹资源的平衡,使人口分布、人流分布、租房市场的资源配置合理搭配。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,据不完全统计,目前北京有超过800万人租房居住,但租赁住房供应只有160万套左右,租赁住房总量不足,大量流动人口租住在城中村,供需关系紧张,租金呈持续稳步上涨势头。同时,治理群租和清理违建减少了低价租赁房的数量,特别是去年“11·18大火”以来,对地下室、群租房等违法租房的查处力度加大,减少了大量的低租金违建住房。

同时,赵秀池也表示,房租是一个价格区间,由供求双方决定。供不应求,房租上涨;供过于求,房租下降。从根本上平抑房租上涨,需要平衡供求关系,针对不同的收入人群提供不同的租赁住房。

贝壳研究院数据显示,今年以来,北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位,六七月份这一占比明显上升,7月达到了76%,是2017年以来的次高值。贝壳研究院分析认为,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理,导致需求向内城转移,中心城区租赁物业单价较高,从而带动全市平均租金的上涨。

集体用地产品入市或可破解涨价难题 租赁信息亟待透明化

数据显示,2017年12月北京新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间亦有明显收窄。随着毕业季临近,2018年5、6两月,新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

记者在走访过程中发现,链家门店的工作人员都不约而同向记者推荐了该公司旗下的公寓品牌自如。自如的价格会比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多,并且还要收取10%左右的服务费。

“未来,农村集体用地上建设的租赁产品成本比较低,这样的租赁型产品如果大量供应,可满足低端市场居住需求。另外,在住房保障产品范畴,如公租房、廉租房每年都有供应计划,与集体用地建租赁产品等综合形成对中低收入人群的供应产品类型,可有效缓解房租上涨的现象。”郭毅说。

在海淀区出租一套4居室房源的王女士告诉记者,在她出租的小区里也有租给自如的房源,一些租客看完同小区的自如房源后到她那看房的也不少,租客们告诉她环境都差不多,但是自如的租金要比她这儿贵不少。

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

记者了解到,自如房源大多以合租为主,采用N+1、N+2等模式,也就是2居3居多隔出1~2间屋子。其中的一名工作人员告诉记者,普通租房房源少,如果怕租不到,自如一定会租到的。

据上海易居房地产研究院报告显示,由于政府限购限价等调控政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平稳。而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,未来3-5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。

租赁机构化推升租金

事实上,现如今租赁市场的平均租金水平,多以中介的成交价格为指导。一位北京租客告诉记者,去年在海淀区公主坟租住的两居室,月租金为5300元,今年房东直接将月租金涨至6800元。

赵庆祥表示,北京已有超过15%的租赁住房由住房租赁企业运营,高租金长租公寓、青年公寓、白领公寓等租赁住房占比不断提升,租赁住房的结构性变化,也是造成租金上涨的原因。同时,经纪机构(住房租赁企业)争抢房源哄抬房租,市场上出租房屋供小于求,经常会出现一套房源多家经纪机构(住房租赁企业)争抢的局面,往往是“价高者得”,特别是有资本支持的机构,甚至不计成本地拿房,房租水涨船高。

一中介人士告诉记者,房东报价基本上是根据市场价格来报,市场价格即是近期附近小区房源的成交价格。

赵庆祥认为,2015年以来,北京市住房价格经历了一轮快速上涨,房价租金比偏离正常区间。“租金和房价应当有一个合理的比例关系,目前就北京来看,同期的房价和租金计算,租金收益率也就2%左右,租金回报率不高。房价上涨一定会带动租金上涨。经历过一个房价快速上涨之后,租金会补涨。”

对此,业内人士表示了担忧,租赁市场存在很多无备案的租赁交易,且北京市的租赁交易平台还建立不久,需要大量的数据导入和众多自主交易租赁的双方提供交易信息。

根据贝壳研究院相关数据显示, 2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,但略低于2016年,仍处于30%以内的合理范围。

郭毅认为,从企业经营角度,以利润作为经营核心目标,租金上涨不仅是企业行为,还需主管部门进行监督管理。公示租赁市场信息,特别是区域房租真实信息的披露,让租户与房东以及中介公司三者之间,存在的信息不透明现状得到缓解,才有可能解决租金过快上涨。(财经新媒体2018年8月22日)

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也认为,多元化、多样性的租房市场的形成,对房租有一定的影响。租赁市场也有高中低档之分,如果公租房、低端租赁住房供应增加,则房租会下降;如果高档租赁住房供应增加,则会拉高房租水平。

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她表示,房租水平也受政策影响。每一个新政出台,都会对房租形成一定影响,最终房租水平是所有综合因素作用的结果。例如,根据租赁新政,京籍无房家庭满足条件可以得到子女接受教育的权利,不再与产权房挂钩,这一新政会增加租赁住房的需求,进而推动房租上涨;政府鼓励开发商自持物业供给租赁住房,而目前开发商自持租赁住房有走高端化趋势,而且是成本定价法确定房租,从一定意义上拉高了房租水平;住房鼓励机构租赁,机构租赁的租金水平高于个人房东直接出租的租金水平。

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赵秀池还表示,目前来看,北京租房市场的供求状况仍然不平衡。尤其是小户型一居室、二居室、集体宿舍严重短缺。从2013年开始,北京制定了群租房的标准,但市场上的集体宿舍几乎没有供应,租赁市场主要以个人闲置的房源为主,缺乏大规模的机构供给房源。

贝壳研究院分析认为,从理论上看,租金的涨幅长期与居民收入,尤其是租房者的收入水平保持较强的相关性。尽管短期租金数据会有波动,但长期向收入水平收敛。历史数据显示,每年7~8月会迎来租赁成交的季节性高点,价格达到峰值。之后市场开始进入淡季,租金将迎来回落。从线上数据来看,当前租赁热度已经开始下降。贝壳找房租赁访问量和链家APP租赁访问量均开始下行,链家租赁新增客源也开始减少。预计8月租金涨幅将会继续收窄,9月后市场开始进入传统淡季,预计租金将迎来下滑。

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